懂懂笔记:IPO吗?要暴跌估值的那种

时间:2019-11-08 15:20:32

“降价!!!9.9平方米的普通二居室售价2290元。住宅区环境优美,可以随时签约。欢迎参观这座房子。”这是北京自由管家刘每天发送的几十条朋友圈信息中最常见的一条。

在小刘的朋友圈里,你会觉得租金似乎永远在下降。只要你能及时采取行动,弥补漏洞的机会就会一直存在。更“奇怪”的是,这些本应稀缺的高性价比房屋现在似乎越来越多了...

当一线城市的“管家”不断冲击自己的业绩时,他们身后的长期公寓平台正在加快向资本市场迈进的步伐。

不久前,蛋壳和自由这两大长期租赁公寓品牌相继被报道与ipo相关的新闻。一些媒体表示,蛋壳公司正寻求在美国上市,而另一家竞争对手黎姿也有报道称正在考虑明年在美国上市。然而,传说中的英雄保持沉默,要么“不予评论”,要么守口如瓶。

自去年以来,两大长期租赁公寓平台多次站在公众舆论的前沿,这次能否成功上市,谁将成为长期租赁公寓的第一股,ipo传言在长期租赁公寓市场上反映出什么样的困境?当时,这个行业对此非常关注。

第一

风口清理干净后,上市就成了必须的了。

根据公共信息,蛋壳公司和自由公司自成立以来分别完成了6轮和3轮融资。最后一轮蛋壳融资于今年3月在第三轮(5亿美元)完成,而第二轮融资于今年6月中旬自由完成,金额为5亿美元。根据《旁观者清》的数据,蛋壳目前价值超过20亿美元,舒适的估值高达50亿美元。

对蛋壳和自由融资过程及估值变化的分析表明,与其他行业的初创企业相比,长期公寓的单笔融资金额巨大,估值增幅惊人。显然,作为一项标准的重资产和长期项目,长期公寓的需求明显高于大多数行业,融资难度会随着轮次的增加而进一步加大。从目前两者的高估值来看,这对一级市场的投资者来说无疑是一大挑战。

蛋壳和互联网基因平台如自由不同于房地产公司如万科和碧桂园孵化的长期公寓。房地产公司孵化的项目有着强大的支撑基础和充足的资金,而蛋壳和安逸则是出租普通房屋和公寓进行二次装修,然后通过自建的应用程序(网站)出租出去,可以说起到了“主房东”的作用。

它们的优势是商业模式和思维概念在互联网上“诞生”,而它们的劣势是缺乏房地产企业强大的资源整合优势,以及在资本方面需要外部融资和输血。虽然两者的租赁价格比一般租赁市场稍高一点,但以目前的蛋壳和自由扩张速度盈利仍然困难,两者都处于亏损状态,很难长期逆转。

自2018年以来,由于资本链断裂,十几个品牌的父母租赁的公寓已经停止在市场上运营。此外,一些上市房地产公司也开始剥离长期公寓项目。原因很简单,这是一个很难看到利润周期的“黑洞”。

在中国百强房地产公司中,龙狮集团今年5月宣布,将把亏损的长期租赁公寓业务和其他业务剥离给控股集团。此外,媒体还报道称,远洋运输集团将在今年内剥离其长期公寓业务。从2018年下半年起,许多以住房租赁为主导的大型住房企业专项债券相继被“暂停”,凸显了相关债券发行的监管力度。显然,长期租赁公寓利润低、还款难、市场混乱的局面并不是一个寒冷的日子。行业和资本市场的审查和谨慎已经成为常态。

在这种情况下,资本链的健康对于具有明显商业模式特征的长期公寓尤为重要。

对此,相关互联网行业观察人士表示理解该注释:“在过去几年中,由于住房租赁政策的制定指导,整个住房租赁市场确实发展迅速。但是租房,尤其是这种中介租赁业务本身需要大量的资金投入,而且回报期很长。事实上,光靠房租很难收支平衡。我们可以看到像蛋壳和免费公寓这样的长期公寓也尝试了其他一些赚取收入的方式。然而,此前备受争议的“租赁贷款”、“常规贷款”和“甲醛房”允许用户在装修后立即入住,实质上是缩短周期和尽快实现收入的体现。

与此同时,该消息人士补充道:“现阶段,该平台的收入远远低于成本。一旦长期公寓融资受阻,如果资本链不能保持健康,雷暴雨的风险就会出现。在过去的一年里,我们已经看到太多的长期租赁公寓如雷贯耳。如今,资本市场变得更加谨慎,使得该平台难以获得新的大额融资。此外,早期投资者急于退出,因此长期租赁公寓只能尽快寻求ipo。

从更深的角度来看,“蛋壳,免费”的人们对ipo的渴望并不是来自良好的业绩或迫切需要新的高增长企业通过ipo获得财务支持,而是来自生存。

第二

wework估值的暴跌敲响了警钟。

除了长期出租公寓,最近整个房地产行业最热门的消息是美国最大的联合办公企业wework的估值急剧下降。从年初的近500亿美元到今天的不到200亿美元,尽管主要股东软银反对,我们仍然坚持“血腥”上市。

wew work估值暴跌的背后,是投资者和公众对wew work公司治理能力和巨额亏损的担忧。虽然目前我们努力改变公司治理问题并提出积极的改进措施,但巨大的亏损和困难的盈利期仍然难以解决。

从商业的本质来看,我们的工作就像安逸和蛋壳一样,扮演着“主要地主”的角色,但一个是为了创造企业,另一个是为了公众。

对此,相关互联网行业分析师表示:“虽然这两类项目的商业模式不同,但从传统角度来看,它们非常相似。首先,作为初创企业,它们必须保持快速和持续的增长,才能得到资本市场的认可。然而,数量的快速增长意味着成本也在快速增加。然而,很难改变房地产项目的沉重资产和长期属性,这将导致资金缺口随着成交量的增长而迅速扩大。其次,一旦整体经济下滑,短期合同的租户可以灵活选择,但签署长期合同的平台将承受越来越大的压力。”

关于利润难的问题,该人士强调要理解说明:“虽然目前推出了一系列新模式,如住宿、邮局、全租和共租,但这些措施并不构成核心竞争力。长期公寓的核心竞争力仍然在于购买住房、控制空置率和改善用户体验。这些因素与我们这样的联合办公平台完全相同。”

或许蛋壳和免费的未来ipo过程不一定会遇到我们工作的困境,但我们工作目前暴跌的估值可以“提醒”更多准备冲刺ipo的长期公寓公司,并敲响警钟。

[结论]

大量长期租赁公寓的运营模式很难在未来有更大的突破,只能不断完善现有模式下收入与成本之间的“细节”。为了给资本市场足够的信心和想象力,市场的扩张不会停止。或许只有在首席部长租用的共管平台首次公开发行成功后,才能逐步告别粗放式开发,进行精细化运营,真正找到长期可持续发展的关键。



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